海外房产投资两面心理：从“洋”与从“旧”

　　在商品经济的大时代，中国人似乎总有一种从洋心理，从大宗商品到奢侈品，追求海外品牌几乎成为一种时尚，甚至不少中国本土品牌为了迎合大众口味，不得不装装洋腔，用户某天蓦然发现，原来此牌100%Made in china。然而，在海外投资的大时代，中国人似乎又总有一种从“旧”心理即遵从国内的故有认知，潜意识里希望中国元素的出现。对于房产投资，这一点更是凸显无疑。

　　在华人天下网对海外房产投资者的一项抽样分析中显示，在海外房产投资这一领域，投资者希望入主国外核心区域的同时，随着中国地产开发商的全球布局，相对海外本土开发商，投资者对来自中国的开发商更为信任与依赖。

　　以碧桂园跟万达为例，2013年8月，碧桂园在马来西亚金海湾房产项目创下开盘首日劲销6000多套的记录，但通过数据，会有趣的发现，6000多套的买家中来自中国大陆的买家占到四分之一，截止2013年10月，来自中国的投资考察团更超过3万人次。而同样进军海外房产的万达，在英国首个项目——伦敦ONE国内开盘当日，便成交近半，火爆程度不言自明。

　　然这一火爆数字的背后，是很多投资者在全球资产配置的潮流中，对海外本土开发商的不甚了解，以新加坡凯德房地产集团为例，作为东南亚最大的房地产商，在华人天下网的抽样调查中，相当一部分投资者并不了解，尽管对于其旗下凯德中国有一定的熟悉度，但对于其总部——凯德新加坡，却是知之甚少的。而这也给投资者选择项目带来不少忧虑。

　　那么，在海外房产投资过程中，海外本土开发商相比国内开发商的不同之处有哪些，对开发商的选择上，又如何正确看待开发商呢?

　　差异一：生活方式差异化 导致开发商设计理念不同

　　以数家中国房企进入的马来西亚、新加坡房产市场为例，两地作为众多外企在东南亚的驻地，外籍人士众多，在租房需求上更偏爱健康无束缚感的生活环境。因此，本土开发商在进行投资类房产开发时，对于户型设计及位置选择，更注重绿化、空间、采光、健身等健康生活理念，每一项目的设计均会严格考虑到每栋楼的采光及空间概念，且更注重项目的设计创新感。

　　这仅从凯德新加坡的晴宇(Sky Habitat)，丽敦豪邸(d'Leedon)就可见一斑，前者由世界顶级建筑师萨夫迪(Moshe Safdie)设计，后者则是普利茲克建筑奖桂冠得主扎哈哈迪德(Zaha Hadid)的巧思妙作。晴宇巧妙打造无遮挡天台家园，丽敦豪邸则以周边环境为设计灵感，融入新加坡景观，打造出拥有360度开阔无阻视野的完美房产。而这都源于本土开发商对本土市场，包括对人们的生活方式，追求，人口构成等全方位调研了解并理解。中国开发商的设计理念则因内住宅环境影响，或多或少会更偏向于中式化，更注重家庭的温馨感。

　　那么投资者在选择投资物业时，如果有从出租考虑，则需考虑到出租人群的特性。相比之下，这一点，海外本土开发商相对更加理解深刻。

　　差异二：本土需求市场差异 导致开发商宣传观念不同

　　在与多家开发商聊及项目宣传时，华人天下网发现，国外开发商与国内开发商的态度迥然不同。可以说国外开发商“太懒”，国内开发商则“太勤快”。这从前面提到的人们对于东南亚最大的房产开发商—新加坡凯德的熟悉度不难看出。绝大多数中国开发商，项目开盘无不震得响亮，宣传活动成为最大的卖房阵地，方式无所不用。而在马来西亚新加坡，对于大多数开发商，坐等客户上门才是最重要的非策略之策略。

　　“一方面是出于政策的调控，市场相对于中国，是处在一个相对比较健康的状态，特别是新加坡，可谓全球房产市场最健康的少数几个国家之一，另一方面，加上人口跟土地的比例，外国投资者不断涌入，不愁客源。”华人天下表示，这导致了对于宣传态度的巨大差异化。甚至投资者通过网络查询到的大多数海外房地产开发商信息，都来自国内房产中介的宣传。

　　即使是新加坡凯德也不例外，新加坡凯德集团由淡马锡控股，而淡马锡则是由新加坡政府财政部拥有100%股权，因此，新加坡凯德集团等于是新加坡的国有企业，而凯德新加坡为总部。但与中国国内典型的大型国有企业相比，旗下拥有多家上市公司的凯德，又更多是一家独立运营的公众企业。其在新加坡的地位，甚至比万科、碧桂园在中国的地位还要高。

　　类似凯德集团的这一宣传空白，导致投资者对开发商无从了解的同时，也导致了对项目选择的迷茫性。“因为在质量问题上，开发商实力是投资者最常用的参考办法。开发商的信誉情况在很大上决定了项目质量如何”

　　当然，随着中国人陆续成为英国伦敦，澳洲，新加坡，马来西亚最大的海外买家，开发商也逐渐注重向中国买家展示自己。

　　提醒：入乡随俗 理性看待开发商

　　开发商的实力是房屋质量的重要保证，尤其对于以期房为主的海外房地产项目，交房时的房产是否与规划图，效果图一样，完全取决于开发商的信誉。同时开发商对市场的分析结果是否准确，项目实际与营销是否吻合对称，也是房产投资价值能否实现的重要决定因素之一。

　　“这更加需要投资者用理性的态度看待开发商。不论是国内开发商在海外扩张，还是海外本土开发商，都有其自身的优劣势，不可一概而论。“

　　一方面，投资者大多进行海外房产投资时，对投资目的地的了解不深，海外本土开发商则更能帮助投资者解决这一问题，项目更符合市场的趋势发展需要。同时，包括凯德新加坡在内的多家房地产商，参加新加坡建筑质量标记计划，为旗下所有私宅项目进行品质评估，保障质量。

　　另一方面，国内开发商在进入海外市场时，必然会实施一些适应当地市场的动作，但在初期，中式惯性不可避免，然对于有居住需求的中国投资者，可能更符合在国内已形成的惯有思维及生活居住习惯。加上语言及沟通思维方式的同源性，这又会转变为优势。

　　盘点那些你不知道的国外牛逼闪闪开发商

　　海外投资时代全面到来，新加坡、马来西亚因着语言、距离及环境教育等优势成为当下炙手可热的目的地，然而，对于新加坡、马来西亚房产，投资者或许并不陌生，但对于开发商，很多投资者却知之甚少。

　　新加坡凯德集团

　　东南亚最大的上市房地产企业 市值：2130亿元

　　凯德集团是东南亚最大的上市房地产企业，也是亚洲最大的跨国综合房地产集团之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市，旗下拥有凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁等四大业务单位，共有8大业务门类，分布于不同地域，拥有9家上市公司。到2012年止，凯德集团已拥有9家上市公司，市值达2130亿元。

　　楼盘的质量一直是购房者最为关心的问题。凯德房产自愿加入新加坡建设局2002年推出的用以评估私人住宅单位品质的“质量标记”计划，为旗下所有私宅项目进行品质评估。并获颁建设局首次颁发的“品质卓越建筑奖”(Quality Excellence Award)金奖。

　　同时，凯德集团是首家也是最大一家在欧洲和亚太15个国家范围内，以其环保、健康和安全管理系统获得ISO 14001与OHSAS 18001认证的房地产公司

　　代表新作：Sky Habitat(晴宇)、The Nassim(纳森华庭)、d’Leedon(丽敦豪邸)、Bedok Mall and Bedok Residences(勿洛馨居)、Capita Green(绿色凯德)、The Interlace(翠城新景)、Westgate(西城)和JCube(裕冰坊)

　　远东机构

　　新加坡最大的私人房地产公司 总资产400亿美元

　　远东机构是新加坡最大的房地产开发商之一，也新加坡本地最大的私人房地产发展公司，成立于1960年，迄今为止公开发逾730项房地产项目，涵盖了住宅、酒店、商业零售以及工业等各个房地产领域，其中包括44,000个私宅单位，约占新加坡私宅总数的六分之一。也是全球唯一荣获八项享誉国际的“世界不动产卓越建设奖”(Prixd'Excellence)的房地产发展商。该奖项是国际房地产行业的至高荣誉，被视为业界的奥斯卡奖，以表彰在全球概念、建筑风格及设计、发展和建造、对社会和环境的贡献以及财务及市场生存力等方面表现卓越的房地产发展项目。

　　是，并拥有最大的土地储备量，公司市值占新加坡房地产市场的1/4。目前远东机构和信和集团在全球范围内拥有1.3万余名员工，有超过180家公司、2家上市公司和700座酒店、房地产项目，总资产超过400亿美元，土地储备超过1000万平方米。

　　代表新作：Hillvista、中央城、乌节园、香园景、翠湾园。

　　国浩房地产集团

　　隶属丰隆银行旗下 新加坡上市

　　国浩房地产集团隶属于丰隆集团旗下，1987年于新加坡上市，业务遍及新加坡、中国、马来西亚、越南，是亚洲多功能综合物业项目开发领导者，屡获殊荣。24年间在新加坡成功开发33个住宅项目，总计9000余住宅单位。

　　丰隆集团1963年成立于马来西亚，经营多元化业务，旗下拥有13间上市公司，市值合约234亿美元(截至2014年3月31日)，集团全球员工超过45000名。业务涵盖银行金融服务、投资、酒店、旅游、生产制造、地产开发等多个领域，遍及马来西亚、新加坡、香港、菲律宾、越南等众多国家(地区)。

　　代表新作：新加坡ClermontResidence(克莱蒙公馆)，新加坡GoodwoodResidence(优景苑)、新加坡LeedonResidence 、马来西亚Damansara City

　　永泰亚洲

　　永泰亚洲，1989年在新加坡上市，以卓越的建筑设计和空间缔造品位引领高端住宅市场，蜚声业界。尤其在新加坡、马来西亚、香港市场上创建了众多经典项目。以卓越品质与领先设计理念闻名亚洲，因其旗下项目在创新设计、保护环境与可持续发展方面取得的不俗成就而获得包括由新加坡国家艺术理事会颁发的“艺术之友”称号等在内的众多荣誉。永泰的总资产额已超逾37亿新币，产业项目广布于各区域最上乘的黄金地段。

　　代表新作：新加坡Helios Residences(嘉旭阁)，马来西亚Verticas豪华公寓、新加坡Foresque(嘉翠雅居)

　　马星集团

　　马来西亚最大的华人开发商

　　马星集团是马来西亚首屈一指的地产开发商，马来西亚全方位产业发展的领跑者，1992年在吉隆坡上市，目前在吉隆坡、巴生谷、槟城和新山地区拥有37个发展项目。在过去20余年的努力基础上，马星集团持续荣获了超过50个国内外奖项与殊荣，项目销售额连续多年都是排名马来西亚前列。截止到2011年，市值22亿令吉。

　　代表作：马来西亚M City 、马来西亚Icon Residence、Clover@Garden Residence

　　大城市发展有限公司

　　马来西亚首批上市房地产公司

　　BRDB(大城市发展有限公司)是马来西亚历史最悠久和最值得信赖的房地产开发公司之一，拥有超过四十年的业界经验。是第一批上市的马来西亚房地产公司，主要致力于开发和管理马来西亚的住宅和商业房地产项目。BRDB在吉隆坡的孟沙区(吉隆坡最富足的市郊)开发了一些著名的项目，还持有并管理孟沙区的购物中心(BSC)和吉隆坡的CapSquare零售中心。

关键词：房产,投资,心理