“上海万达”构想 并非首次迁址上海组建金融集团

　　凭借优惠的金融政策，上海自贸区将迎来万达金融集团的落地。无论是同万科展开战略合作，还是将金融集团落户上海自贸区并积极推进准REITs，其实都是王健林轻资产战略的推进器。按照王健林的思路，万达将在五年的时间里全方位迅速转型为一家商业投资服务公司。

　　最近关于万达集团总部要迁至上海的传言不断，甚至有人开始半开玩笑地说：“大连万达要变成上海万达了！”

　　有媒体报道称，“万达集团总部将从目前的北京搬到上海，现阶段公司正在选地，未来将建造新的总部大楼”。这则消息在市场引起广泛关注，除了金融圈在议论纷纷外，在球迷圈的讨论度也极高。毕竟，对于老甲A时期的球迷，尤其是上海球迷来说，“大连万达”代表的不仅是这家总资产超过5300亿元的民营企业集团，更是辽宁省大连的那支足球俱乐部。尽管“大连万达”早就成为“大连实德”，与王健林和他的万达集团不再有任何关系，而王健林也选择投资远在千里的西班牙，成为了马德里竞技足球俱乐部的老板之一，但是在上海球迷心中，“大连万达”要变成“上海万达”，实在是一件不容易接受的事情。

　　《国际金融报》记者几次三番联系万达集团，询问是否真有此事，以及万达迁至上海的具体时间表，但得到的只有公司对外负责人的一句话：“我们还没有收到有关的公开文件，现在不方便作正式回应。”

　　5月13日，万达集团董事长王健林在接受《新京报》专访时首次回应称：“上海要建总部，同时北京总部也要保留。”

　　据王健林介绍，万达金融板块已经在上海自贸区注册，将来旗下的金融和商业不动产很可能就会放在上海，而文化类和其他一些企业则会留在北京总部。王健林毫不避讳：“这样做的目的，主要还是为了资本市场，能够在公司做大时候更便捷一些；以后海外市场做好了，在海外再增设总部也不是不可能的事情”。

　　紧接着，商业地产龙头万达和住宅地产龙头万科于5月14日宣布“联姻”。对于此次战略合作，王健林透露，双方合作不限于国内，也将在全球展开，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级规模的大项目。他还表示，双方的合作不涉及上市公司重组，而是上市公司旗下成立项目合资公司。

　　并非首次迁址

　　尽管万达集团总部几经搬迁，但注册地一直没有变动，即使去年底赴香港上市后也没有变化。未来万达的商业不动产和金融将以上海为总部，文化和其他板块则继续留在北京

　　像万达集团这样一家2014年纳税金额高达274.2亿元的巨头企业，要想搬迁总部，并不是一件容易的事情。然而，从万达的发展历史来看，这样的传闻并非无稽之谈。

　　《国际金融报》记者从万达集团官网了解到，早在2008年，万达就完成过一次“大迁徙”。那一年，王健林将万达集团总部从大连迁址北京，万达集团官网上对这一事件的记载是：“2008年9月份，集团将总部由大连迁往北京CBD万达广场，标志着万达事业迈上新台阶”，同时“2010年7月份，万达集团进行了历史上最大规模的一次机构调整，其中即包括集团和商业地产总部机构彻底分设”。

　　对于这次万达总部迁址，除了官方给出的为了“事业迈上新台阶”外，王健林也给出过自己的解释。他当时对外表示，“公司注册地不变，实际上是在北京设立营运中心。因为大连留不住商业地产人才，我敢说，目前整个集团完全懂商业地产的人不超过10个人。”

　　万达旗下主要业务包括商业地产、酒店、电影院线、文化旅游、电子商业、连锁百货等。公司总部注册地是辽宁大连，但如今主要办公人员都在北京。有一种说法认为，前几年从大连搬到北京的只是万达集团的业务中心，目前叫运营总部。

　　众所周知，万达集团发家于大连。1988年，部队出身的四川人王健林辞官下海，靠在大连做旧城改造，赚到了人生中的第一桶金——近1000万元人民币。1993年，王健林走出大连，横跨大半个中国，把版图扩至广州。压力最大时，他9天9夜都没睡，第十天开会直接晕过去被送到医院。从广州开始，万达逐步大规模走向全国，成为全国性房企。

　　尽管万达集团总部几经搬迁，但注册地一直没有变动。工商资料显示，目前包括大连万达集团有限公司、大连万达商业地产有限公司，以及万达集团大股东——王健林实际持股的大连合兴投资有限公司，都共用一个注册地址，即辽宁省大连市西岗区长江路539号。

　　北京市工商企业信息显示，在2008年7月份，大连万达商业地产股份有限公司北京分公司注册成立，注册资金50亿元，主管税务机关为朝阳区地方税务局；万达文化产业集团总部的注册地在北京通州，主管税务机关为北京市通州区地方税务局。万达文化业务是该集团未来发展重点，目前已是中国最大的文化旅游企业，注册资金50亿元，资产490亿元；而万达百货公司的注册地点亦为北京，主管税务机关为朝阳区地方税务局。

　　对于上述三类主要业务为何选择注册在北京，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，每个城市都有特定的资源禀赋，北京是政治、文化中心，所以这类资源比较集中，从吸引人才角度来讲，企业也会倾向于选择北京。“北京更倾向于科技型企业的发展和研发，上海这部分就不如北京。但是上海也有上海的优势，上海金融体系比较发达、适合外向型经济。如果是发展互联网金融要素市场，选择上海则比较有优势。”

　　不过，仍有观点认为，如果真的要再一次迁址，2008年时期万达高管“拖家带口”大迁徙的场面恐怕不能避免。而且，除阿里巴巴之外，大多数互联网巨头的总部都聚集在北京，万达撤离北京，虽说离“铁哥们”马云是近了，但是离“大部队”却远多了。

　　为何选择上海

　　作为金融中心，上海以开放化、国际化的视野吸引众多跨国公司地区总部入驻。万达金融总部搬到上海，可以依靠上海的金融中心和区位优势，着眼全国放眼世界

　　在国内城市中，北京与上海一直是吸引国际大型企业总部最多的两大城市。按照商务部的数据，2003年底，上海拥有跨国公司地区总部56家，北京为24家，到2013年底，上海的跨国公司总部数量则为445家，北京只有142家。

　　“王健林很喜欢上海。”一名接近万达集团的人士透露，万达集团未来的总部很可能落在上海浦东。同济大学经济与管理学院经济金融系教授石建勋表示，上海是国际金融中心，从资金运作的便利性来说也有优势。相对北京，上海经营环境好，政治气氛没有那么浓厚，气候也较好。

　　业内人士张宏伟告诉《国际金融报》记者，上海毕竟在建设国际金融中心，还有上海自贸区的政策和资源优势。投融资平台的建设是大多数大型企业关注的，对于万达来讲，把上海作为区域总部很合适。“上海的优势不言而喻，如果拿上海和北京相比，就会很自然地把长三角与京津冀相比，前者比后者的经济灵活度无疑更强，上海国际开放程度更高，利用外资额远高于其他城市。”与北京相比，上海作为金融中心，从资金运作的便利性来说也有优势。此外，张宏伟还表示，万达迁址上海或就是出于转型和往海外拓展的考虑。

　　显然，将集团总部设在上海，与王健林对万达未来的发展要求也相符合。此前，王健林宣称，万达集团要进行“轻资产模式转型”，并提出两个目标：一是到2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%，房地产销售、净利占比低于35%；二是海外收入占比超过20%。

　　除了上海有巨量人口、身为长三角市场的领头羊外，上海正在建设国际金融中心，聚集大批跨国公司的地区总部，万达酒店近来先后在伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶等城市核心地段投资，国际化是很重要的一环。

　　就在今年1月23日，万达集团收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一重大投资。

　　此后，上海将有望在万达国际化进程中充当“桥头堡”的角色。毕竟，随着上海自贸区进一步扩围，上海已成为中国内地走向国际的一个重要窗口。

　　值得注意的是，万达电商已把业务总部放到了上海。而据媒体报道，万达金融也已经基本敲定落户上海。3月24日，万达互联网金融服务(上海)有限公司在上海浦东新区注册成立，注册资本金4亿元人民币，法定代表人为万达集团总裁、港股上市公司万达商业董事长、总经理丁本锡。外界纷纷把这作为是万达发展重心向上海转移的信号。

　　即使如此，上海一家机构的分析师对万达总部迁址并不看好。她认为，目前来看，未来更容易迁移到上海的是万达的新板块业务，无论是电商还是金融，都需要上海这座城市最前端的技术和信息支持。“但是，万达集团原来固有板块业务则很难调整，不仅从城市文化基因来说难以匹配，工作人员也很难适应如此长距离的工作环境。”

　　组建金融集团

　　万达正在面临第四次转型，从以房地产为主业的企业转型为服务业为主的企业。如今，万达布局互联网金融的步伐正日趋紧凑

　　看着“铁哥们”马云的“蚂蚁金融服务集团”搞得有声有色，王健林也想着打造一个属于自己的万达金融集团。

　　其实早在去年8月，万达、腾讯和百度在深圳联合召开发布会，正式宣布在香港注册成立电子商务公司。万达、腾讯、百度将进行账号体系打通、会员体系、支付与互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、Wifi共享、产品整合、流量引入等方面的合作。这早为万达互联网金融成立做好了铺垫，可是万达金融成立却一再推迟。

　　不过，万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖近日透露，目前万达金融集团已经完成注册，注册地并非是外界传言的深圳前海或是广州，而是上海，不过，他并未透露具体地址是否在上海自贸区，是否会借力自贸区金改的政策等信息。刘朝晖还表示，此前收购的第三方支付平台快钱也会注入，并且未来还将研究互联网金融产品等多项纯金融业务。

　　此前的公开资料显示，万达金融集团架构初现，可能由三部分构成，分别是投资管理公司、财务公司、资本管理中心。但这一架构可能会有所改变，万达金融集团将定位纯金融。

　　如今，房企进入金融业，“玩”起互联网似乎已经成为一种趋势。2014年下半年开始，地产大佬们在金融、互联网领域的扩围，已将这一特性展现得淋漓尽致。

　　除了万达，国内另一家房地产巨头绿地集团也有声有色地做起了金融。据了解，绿地金融投资控股集团(下称“绿地金控”)成立于2011年4月，是绿地集团着力打造的战略性金融产业平台。而就在绿地2014年上半年借壳金丰投资重组方案披露之后，金控扩张显著加剧。

　　绿地金控集团董事长、总裁耿靖曾在今年4月初表示：“绿地金控模式，实际上就是投资加投行，行业分类则当属大资管。”据绿地金控相关人士透露，公司成立最切实的目标是要转变传统的地产开发模式，利用金融手段开发地产。

　　无论是万达还是绿地，地产“大佬”们的产业转型之路，其行业背景依据都十分清晰：全国大约有1.7万余家地产企业，目前有项目开发的只有5700多家，传统的前十大地产商最大的市场份额也不过是3%，极为分散，地产行业的集聚性还不够明显。

　　而要说房企进入金融业最直接有效的方式，莫过于控股或入股银行。2013年，包括万科、绿地在内的多家房企入股城市商业银行，并在2014年初形成趋势。“将来房地产市场，没有几千亿元的融资平台，你只是一个打工者。”万科集团董事长王石曾这样说过。

　　有人评论说，随着房地产行业的商业模式变化、金融行业“混业经营”以及产融结合的推进，房企金融战略的升级将成为趋势。不过，城商行规模、融资量均较小，入股银行更多只能是小范围布局。而进入2015年，房企的金融版图有了更丰富的内容。

　　反过来看，对于银行、保险、私募、证券等金融资产而言，房地产行业虽然进入了白银时代，但收益回报仍然可观，尤其在2015年，房地产信托投资基金、资产证券化逐步推进，摩拳擦掌准备分享商业地产政策红利的资本方，与房企合作是一条不错的捷径。

　　轻资产式发展

　　在房地产开发投资增速明显放缓的背景下，以万达为代表的部分商业地产商正致力于实现从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式的转型，力求减少资金沉淀，保障现金流

　　近日，万达宣布第四次转型，意欲向轻资产模式发展。迁移总部，将更好地发挥万达执行力，以实现既定目标。王健林指出，做好轻资产，首先必须建立轻资产标准模块，对其的考核主要看成本和租金。

　　想要弄明白什么叫做“轻资产”模式，就先得说说什么是重资产。以万达集团为例，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

　　与重资产相反，轻资产投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行，这就是万达广场轻资产模式。

　　“轻资产并非是一个新的概念，是针对房地产企业过去多年的‘重资产’模式而言，它是一种理性的回归。轻资产已成为万达乃至商业地产行业不得不面临的现实选择。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利说。

　　实际上，商业地产的大量资金沉淀和低回报率，已令万达不得不改变运营方式。万达商业2014年年报显示，公司及附属公司全年实现总收入达1078.71亿元，较2013年867.74亿元增长24.31%。收入中的三大板块——投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营，占比分别约9.6%、85.05%及3.72%。

　　“重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。”万达集团董事长王健林在上月深交所演讲中表示。

　　“我们定了一个目标，5年内把万达拥有的规划为7000万平方米的销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”王健林表示，这意味着5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

　　在王健林的构想中，电商平台也是实现万达轻资产平台的重要保障，未来电商平台将实现两个方面的功能。一方面是万达广场的智能综合管理系统，该系统将大大减少人力成本的支出。王健林说，“未来这个电商平台，将集合16个子系统，涉及消防管理、商业管理、销售管理、物业管理等，16个系统可集合在一张屏上。”另一方面，一旦平台汇聚了大量的人和资源，就可用平台去挣轻资产的钱。

　　正是因为电商平台对于万达实现轻资产如此重要，王健林把万达电商安排在上海，才使人更加浮想联翩。(相关报道见D1版)

关键词：上海,万达,金融