复苏之路不易 房地产市场难有大反弹

　　曾经在2014年初准确预测开发商辉煌难重演的彭博分析师方兴，1月27日在接受21世纪经济报道记者采访时指出，2015年无论是政策环境还是资金环境，都比2014年有所改善，但他并不认为开发商有大幅涨价的“权利”，开发商仍需谨慎，并且更合理的调整战略。

　　许多城市的“限购令”被解除，货币流动性趋于宽松，都让开发商的销售有所改善，而减息带来的刺激更为明显。但方兴认为，市场不可能像2009年一样疯狂，房地产开发企业也不可能拥有2009年、2012年的增长速度。

　　主要原因之一是来自于需求端的变化。如果将需求分为三类：改善性需求、自主性需求以及投资性需求。其中，改善性需求在政策放松后，回到了市场。早前，二套房需支付60%首付的政策，限制了一大批买房人。但降息对于刚需群体的购买力提升并没有太大帮助。“房价处于高位，比2011年-2012年高30%左右。”方兴指出，这对首次置业的群体来说，仍是不小的挑战。

　　并且投资性需求也不会很强。1月9日发布的数据显示，2014年12月CPI数据为增长1.5%。该数据正处于五年以来的最低点。尽管降息以后，实际利率依然很高。而许多投资需求被引流至海外。比之以往，国内的投资者更有条件、更有愿望去海外置业。这意味着，真正能对销售端产生刺激的是“换房的需求”，首次置业需求和投资性需求都不如2009年强烈。此外，整个房地产市场的库存量依然很大。数据显示，2014年末，全国商品房待售面积较2013年末增加12874万平方米。

　　1月25日，在参加中信地产举办的“企业社会责任研讨会暨《中信地产社会责任报告(2011-2013年)》发布会上，住建部政策研究中心原副主任王珏林和著名学者、北京科技大学教授赵晓也提出了相似的观点。

　　赵晓指出，2014年中国房地产硬着陆的定时炸弹基本解除，地方债炸弹基本也拆除。赵晓续称：政府政策在2014年有方向性的调整，开发商的财务结构也比较稳健，避免了因为资金问题所产生的风险。经历了2014年，房地产整体新开工数量有很大调整，由此带来供需格局发生变化，产能过剩得到实际缓解，房地产市场正在逐渐转暖。

　　展望2015年，赵晓表示，房地产销售会出现比较明显的变化，预计会从2014年的明显下滑转变成正增长。从价格来看，预计2015年下半年会出现变化，走势不同于2014年。

　　赵晓特别提出未来两个关键风险点：一是全要素生产率风险，即宏观经济的整体效率，经过了80、90年代，以及加入WTO之后的高峰，进入21世纪全要素生产率下滑，特别到2010年之后变成负增长。如果说普通民众更关注的是房价，全要素生产率则是经济学家衡量宏观经济风险重要指标之一。

　　二是人口老龄化风险，估计到2024年，中国60岁以上的老龄人口可能会大幅度增长到25%左右，与此同时，25-35岁劳动人口的比重会从15%下降到9%。人口红利渐渐失去。这些都会影响房地产市场。

　　“房地产市场是跟着整体经济转动的，经济迎来新常态，房地产必然是新常态。”王珏林称。他同时表示，2014年所有指标都跌到低点，因此从数据上看，即使没有大的反弹，2015年的数据肯定要优于2014年。

　　他认为，2015年房地产市场将在平稳中度过。“大家应当看到李克强总理瑞士达沃斯论坛上谈及房地产时所说的四句话，出现波动属于调整期；城镇化在推进，需要房地产市场，刚需需求长期还在。保持我国的房地产稳定健康发展；加强棚户区改造。”王珏林说。

关键词：房产,复苏,市场