冯俊：中国的房产以后不会太红火了

　　中国的房地产到底还行不行？我们的钱到底该不该进入房地产行业？这是很多中国民众普遍关注的问题。中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊对以上问题进行了全面解读。

中国房地产业协会副会长、秘书长 冯俊

　　  中国房产面临整体不足局部过剩的状态

　　  一、主流的声音是，现在已经处于供大与求的状态。但房子真多了吗？我们来看看这张图，到2012年，中国城镇的套数比是0.81：1，发达国际在上世纪末期都超过了1。如果套比达到1：1的话，至少还需要十几年的努力。我们说到需求的时候，当然是有效的需求。从全面实现小康的目标，让老百姓住房健康文明的目标来说。现在的住房总体上处于总量不足，局部过剩的状态。

　　  到六五人口普查的数据，中国城镇有5000万个家庭居住在需要改善的住房，每年改造500万套。农村人口向城镇转移每年是1200万人，至少为他们提供700万套住房，加起来是1200万套，目前城镇住房是900万套，缺口是300万套。可以预见，城镇住房的短缺，在相当时间内存在，有部分是就近转移。现在库存的增加，原因是什么，我认为是处于相对过剩的阶段，而不是绝对过剩的阶段，根源在于支付能力不足。决定住房支付的能力包括两个因素，一个是房价，一个是收入。如果深圳有100辆法拉利，我保证也卖不出去，因为不是所有人都需要法拉利的。但是法拉利的价格决定了多数人是支付不起的。

　　  最近大家认为存量住房多剩，这是将平均每套的住房当做一套住房的面积，现在平均每户是80多平方米，大概是将近88平方米。现在供应的住房是怎样的数据，大规模建设保障房后，平均每户住房的面积是106平方米，大规模建保障房之前是118平方米，跟88平方米相差20多平方米。如果将平均每户的住房面积当做一套住房的面积，我们的套数比永远是1：1。如果每个人平均住房是20平方米的话，永远是1：1。因此套户比争论，说1：1的专家犯了致命的错误。

　　  当年县域住房是非常紧张的，城镇户籍的住房基本上解决。能够住得下，住得比较符合健康文明的标准。新移民成为当前城镇矛盾主要的方面，特别是新移民在迁徙的过程中有典型的特点。中国的新移民是举家迁徙只占11%左右，一般是一、二个人到其他的地方打工，打工的过程中，不能将家里的住房卖掉或者是出租。城镇人口转移的过程中，不仅仅是每年2200万的人口，农村人口转移也有2200万人，他们对住房都提出了新的要求。

　　  房市正处于修复性的下行的阶段

　　  二、当前关于房地产下行的看法。

　　  总体上承认，房地产各项指标都属于增速降低的过程。实际上我们可以看得到，现在的增幅并不是这几年来最低的。而处于相对中位的水平，今年的增幅降低和去年年初的大规模上升是有关系的。2013年出现大幅度的上升，现在出现同比的增幅下降，我认为是非常正常的事情。任何人不能希望始终处于拧紧螺丝的阶段，刘翔跑一次是12秒可以的，天天跑12秒是不行的，我们对市场是修复性的下行的阶段。从目前的形势来看，从今年上半年逐渐的发展到下半年新开工面积和土地购置面积一直处于负增长，特征是先跌后扬。从8月份开始，逐渐的处于回升，降幅逐渐收窄，土地购置面积10月份出现了正增长，预示着投资者的信心已经在恢复。

　　  今年以来，土地的购置情况出现了异常。从历史上看，土地的价格跟土地的购置量处于同向变动。购置量下降，地价下降。今年3月份以来，反差现象。购置量下降，地价上涨。是不是有一些开发商投资欲望下降，为什么投资下降了，土地的价格上涨了，应该是下跌的。但是3月份以来，一直处于缺口大的态势，价格不断的上涨，远远高于土地购置面积同比增长的比例。我个人判断，实际上开发商对房价上涨的预期始终是保持的。

　　  房价并没有出现大幅度下降的趋势

　　  三、从目前来看，房价并没有出现大幅度下降的趋势。房价总体上说，同比增长是在下行。但是同比增长下行的幅度是极其危险的。即使在下行，跟以前的价格指数相比，两年前的价格指数相比有相当快的增长，右边的图描述了这些年来价格增长的幅度。

　　  3年来北京、上海、深圳房价环比处于波动上涨的态势上。从目前来看，我们的房价没有任何理由意味着房价下降。人为的因素导致房价不情愿的下跌，作为地方政府来说，房地产市场没有以前红火的时候，采取了饥饿式攻击的方式，将土地供应量的脖子累紧。减少了土地的供应量，房价必然下不来。因为财政制度的特征，各城市，尤其是一线城市土地对财政的依赖度越来越高。地方经济对土地的依赖实际上是对住房市场的依赖，在土地的供应当中，以招拍挂出让的土地和住宅价格最高。土地价格增长的过程中，住宅用地价格增长最快。

　　  四、资金到位没有那么悲观。大家都好喊，现在资金短缺。实际上从这张图上看得到，今年以来，房地产资金开发到位的情况，不比往年差。当然跟去年年底相比，资金似乎未到位。总体上不处于历史上最低的状况。事实上我们看，历史最低的是2011年12月份，没有房地产商喊资金短缺。到了现在不是历史最近的时候，有人喊资金最低。有的企业资金链断裂，这是在任何时候都会发生的，不代表整体资金供应的情况，资金供给的结构发生了很大的变化。

　　  我们看这张图，到位资金和投资的比例。绿线表示到位资金的比例，在每年年初的时候，到位资金比较高，投资完成比较高。绿线所表现的到自卫资金的占比，一直是跟往年是相类似的，曲线也是类似的，没有发现太大的异常。

　　  五、去库存的压力现在还是存在的。这几个月库存确实是不断的增加，我同时要说的，去库存压力，并没有2012年的时候大。实际上虽然库存增加，也不是历史上压力最大的时候。当然需求的激发和价格的上涨是关联的，前面说到了，真正觉得支付能力的是价格和收入两个因素。

　　  取消限购恐难提振长期需求

　　  六、房地产增长乏力。

　　  增长乏力跟经济整体上呈修正性下行是有关的。经济到底好不好，我认为是比较正常的。虽然没有往年高速的增长，并不等于说经济一定就不行了。我们从三个指标来看：1、就业，实际上从2009年以后，就业状况是比较好的。今年的前10个月的就业情况也是比较好的；2、物价，大家知道CPI的增幅降到比较低；3、财政收入增幅确实没有前几年高，总体处于可以接受的增长状况。出现经济下行，问题产生在哪些方面。我们在结构调整当中，新兴产业形成生产规模是有实质的，不可能指望一个新兴产业几天就产生贡献，未来会产生积极的效应。只要坚持结构调整的目标，经济降低增长速度是必然的，也是我们必须要承受的结构。

　　  增量的经济增长，必须有增量的投资和消费支撑。目前的经济增长总体上是投资没有方向，消费没有对象。要形成新的增量投资，新的增量消费，确实看不到有什么新的消费热点。在相当长的时间内，中国经济处于比原来速度低一点的增长区间。

　　  大家都希望通过房地产拉动经济的增长，其实我要说的话是，特别是一些地方政府，都希望房地产拉动经济增长。其实真正的背景是，我们有些同志，拉动经济缺乏办法，还是回到搞房地产的原思路来。这种方法能不能改变房地产市场的需求状况，以前大家将房地产的低迷归咎于限购，这张图描述了四个城市限购前后购置量发展的变化。

　　  实际上从限购后，北京、上海、呼和浩特、合肥，两个一线城市，两个三线城市，限购后销售量没有发生太大的变化。也就是说，限购并没有导致销售量急剧的下降。呼和浩特和合肥取消限购后销售量没有发生太大的变化，媒体上都说，少数几个城市11月上旬销售量环比增长。不要忘记，今年10月厂家，这几个城市的开发商和销售代理商放假了，休息了几天，拿14天的成交量和7天的成交量相比当然是环比上涨的。杭州11月上旬环比上涨了多少，杭州环比上涨了，同比还是下降的。取消限购难以提升房地产市场的需求。当我们将限购工具放掉后，寄希望于限贷放开，限贷能解决房地产需求的问题吗，实际上也是很难的。目前在东部地区，房地产贷款的杠杆率已经是非常高的。因此银行不会是房地产市场的救星，民生银行的刘总，限贷会刺激住房的需求，刺激的前提是房价持续上涨。

　　  从这些年来，房价的上涨和银行贷款的上涨是同向变化的。也就是说，房价涨得越快，银行信贷放得越多，房价跌，银行收紧。银行的第一目标是防止风险，希望银行做房地产市场的救星是不可能的，首先考虑自己的资金安全。

　　  七、住房刺激政策效果如何。

　　  住房刺激拉动经济有怎样的效果，第一是房价不涨，新建住房的投资量扩大，住房需求扩大，从而拉动经济。第二，房价上涨了，经济也上涨了。第一种结果下，经济拉动了，社会总福利也增加了。第二，房价增长慢于经济增长，社会总福利是改善的，如果房价增长快于经济增长，社会总福利是减弱的。第三，房价上涨，住房需求并未扩大，经济并不增长。第一种经过是理想的，第三种结果是努力避免的。前两次利用住房经济的效应，使经济下滑减缓，住房对经济作出了贡献，当时的成功，并不等于今天也可以成功，因为客观环境已经发生了变化。

　　  八、我们刺激住房的时候，该鼓励怎样的住房需求，我这里要提一个问题。我们很多老百姓说，我们的收入增长不快。实际上，这十几年收入是翻番的，收入增长去了哪里，我们从这张图来描述，从2001年开始，城镇商品住房的销售额的新增量跟城镇人口的总收入的增量比例关系。我们可以看得到，从2009年以后，这两个比例关系缺口是很大的。2009年以后，社会总收入当中有一半是被房价增长给吞噬。大家觉得增长了100元，50元是房价给掩盖了，使得老百姓觉得自己收入增长得不快，这是整个社会的分析。不是每个人每年都买房，这部分的人大概占到城镇人口的2%，对这2%的人说，他们的收入增长还不如房价的增长。也就是说房价的增长，使得老百姓的购买力，实际上在下降。在刺激住房需求的过程中，还是应该防止房价过于激烈的上涨。房价上涨被市场挤出群体的比例不断扩大。

　　  1999年的时候，高收入和中低收入家庭对住房支付的比例是比较平坦的，到了2012年的时候，这也比例非常高了。我们在房价增长过程中，越来越多的家庭被市场挤出，不能承受市场的价格。我们讲住房市场化改革的目标是什么，这是大宗市场，让多数人能够通过市场获得住房。而不是小众市场，现实的情况是，住房越来越向高端市场演变。

　　  我们是将房地产的蛋糕作大做好，还是将蛋糕做贵。我个人认为，当前房地产市场的变化，不再可能出现风风火火闹九州的局面，大家还在期望，降息会不会促动房地产市场这根神经，我斗胆语言一下，不会的！因为商业银行把存款利率又上浮了，不会在房地产市场低迷的时候，继续为房地产市场注入不该注入的新鲜血液，我的演讲到此结束，谢谢。

关键词：房产,中国,供过于求