低增长率将成新常态 投资者应减持房产

　　西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授日前在接受记者采访时表示，取消限购、限贷以及公积金新政等对缓解房市的供需矛盾起到了一定作用，但中国的房地产市场形势依然严峻，至少在今后10年左右，楼市的新常态是低增长率甚至零增长率。

　　新华网：有观点认为，内生于计划模式、成长于经济转型时期的中国城市住房市场一直存在着相当的脆弱性，对此您如何看待？如何才能从根本上化解中国城市住房市场的脆弱性？

　　甘犁：中国住房市场无论是从需求方，还是供给方，都很不完善。从需求方，老百姓普遍认为房价不会跌，把住房作为投资品。2014年购房家庭中，只有1/4是初次购房，其他3/4购房家庭中家里至少已有一套房子。从开放商的角度，因为过去多年房产开发的高利润，很多企业个人纷纷进入此行业，导致行业规模过大。一旦投资需求减少，大批中小型开发商或倒闭或被兼并。化解住房市场的脆弱性，必须从需求方着手，降低住房的投资属性。从长期而言，征收房产税是一个有效的解决办法。当然，目前开征房产税的时机不对，需要在市场相对稳定以后才能开征房产税。

　　新华网：您曾预测，当前房贷新政加上公积金新政，一共最多可释放820万套购房需求，其中房贷新政可释放550万套。这一结论意味着什么？未来购房市场预期可能改变对此会有多大的影响？

　　甘犁：这些数据是从今后五年有购房打算的家庭中估算出来的，而且是在对房产市场预期不变的前提下。如果换成年均，释放的需求数目并不大。房贷和公积金新政，是否会产生显著的效果，关键还在于它们是否改变了老百姓的预期。现在看起来，即使预期有所改变，也不很明显。

　　新华网：一边是存量房空置，一边是新房供应高企，您认为中国楼市未来的发展方向如何？政策干预手段会起到什么样的作用？

　　甘犁：中国楼市的发展，需要一方面减少新房供应，另一方面降低存量空置房导致的风险。减少新房供应，政府可以少建甚至停建保障房。而开发商只有赚不到钱才会少建。从这个角度出发，住房价格有所下行，对住房市场的整体发展，是健康的。要降低存量空置房导致的风险，需要让空置房更多地流转到风险容忍度高的家庭，降低市场的整体风险。要做到这一点，政府应该减少甚至取消二手房交易环节中的税费。

　　新华网：国内楼市下行的趋势是否将会形成新的常态？在房价下跌的情况下，投资者是否应减持房产，转向其他投资方向？

　　甘犁：国内楼市经过15年的大发展，供过于求的趋势已经非常明显。随着老龄化的到来，供过于求的问题会更加突出。我认为，至少在今后10年左右，楼市的新常态是低增长率甚至零增长率，同时伴随着大幅下行甚至崩盘的风险。个人投资者应该减持房产，转向股市，也可以考虑积极地参与国际化的资本配置，分散风险。

关键词：房产,低增长,投资者